Dación en pago

Publicado: 06 Mayo de 2011

VIVIENDA

Dación en pago

¿Por qué entregar la casa no salda la hipoteca? El debate sobre la posible aplicación de la dación en pago está sobre la mesa. La delicada situación de miles de familias afectadas por procesos de ejecución hipotecaria ha hecho saltar todas las alarmas en asociaciones de consumidores, partidos políticos y entidades cívicas. La pregunta a la que hay que dar respuesta no tiene fácil contestación: ¿Saldar la deuda hipotecaria con la casa es la mejor de las soluciones? Sirva este artículo como guía.

Solo en 2010 se han llevado a cabo 118.000 ejecuciones hipotecarias en España y para 2011 se prevén unas 300.000. La situación es a todas luces dramática y los movimientos, políticos y ciudadanos, a favor de la dación en pago aumentan día tras día. Pero lo cierto es que las personas con riesgo de embargo aún no tienen a fecha de hoy una solución clara en sus manos.

¿Qué dice la Ley?

• El artículo 140 de la Ley Hipotecaria Española recoge la posibilidad de que la deuda pueda saldarse devolviendo la vivienda al banco, con la condición de que las dos partes estén de acuerdo.

• La dación en pago también está recogida en la legislación Europea. De hecho, Francia cuenta con la “ley de la segunda oportunidad”, que prevé la condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante la liquidación del patrimonio, y Alemania y Portugal contemplan un proceso de negociación que puede resultar en condonación parcial de la deuda cuando se trata de “deudores de buena fe”.

¿Qué pasa a la hora de la verdad en España?

• Que los bancos no suelen estar de acuerdo con la dación como pago a no ser previa firma de un seguro de riesgo muy caro.

• Que los bancos solo se plantean la dación en pago, aun sin este seguro, en casos muy concretos: viviendas bien ubicadas fáciles de vender, personas sin recursos generalmente inmigrantes, y siempre y cuando el valor de la casa sea muy inferior a la deuda.

• Que los bancos pueden comprar la vivienda del embargado al 50% de su valor de tasación, con lo cual el hipotecado se queda sin casa y con una gran deuda pendiente que puede terminar en embargo de sueldo.

¿Quién está en contra de la dación en pago?

• El Gobierno. Tanto la Ministra Salgado como el presidente Zapatero, han rechazado de plano esta misma semana activar la dación en pago en las hipotecas, aunque dan luz verde a la creación de una subcomisión parlamentaria para estudiar los problemas de las hipotecas en España derivados de la crisis.

• La oposición. El PP también se mostró en contra a finales de febrero al rechazar, junto con el PSOE, en el Congreso de los Diputados la moción presentada por IU e ICV.

• Los bancos. A causa del gran seguimiento que la prensa está haciendo del tema, las entidades enviaron una carta a Salgado explicando los motivos de su rechazo a la dación como pago.

• La Agencia Negociadora (ver siguiente punto).

¿Cuáles son los motivos en contra de la dación en pago?

Según un reciente estudio elaborado por la Agencia Negociadora, aprobar por ley la dación en pago tendría las siguientes consecuencias:

• El coste de las hipotecas se duplicaría ante la necesidad de los bancos de minimizar riesgos.

• La financiación máxima que darían los bancos sería del 50% y no del 80% actual, por lo que el hipotecado debería aportar una entrada mucho mayor.

• El tipo de interés variable pasaría del 3,50% de media al 7% y la cuota mensual media pasaría de los 387 euros a los 775 euros.

• Las comisiones bancarias serían más y más altas.

• Los bancos aumentarían sus exigencias de vinculación (seguros obligatorios para conceder la hipoteca).

Según otras voces críticas, el cambio traería inseguridad jurídica y generaría también inseguridad en nuestro sistema financiero, en pleno proceso de reestructuración.

¿Cuáles son los motivos a favor?

• Aunque sí es cierto que a partir de su aprobación se encarecerían y por tanto concederían menos hipotecas, también es verdad que la menor demanda de vivienda rebajaría los precios. Es decir, tendríamos hipotecas más caras pero pisos más baratos.

• Como dijo el juez de la Audiencia de Navarra que aprobó la primera dación en pago: “Es moralmente rechazable y especialmente doloroso que el banco alegue la pérdida de valor del piso para seguir ejecutando la hipoteca. Dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero”. Los bancos, máximos exponentes de este sistema financiero, deberían asumir también su parte de responsabilidad por el conocimiento de economía y prevención que se les supone y permitir la dación, por ética y justicia.

• Como comenta Adrià Alemany de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH): “Las consecuencias de esta crisis solo las está pagando la parte más vulnerable e indefensa, mientras bancos y cajas reciben millones de euros en ayudas públicas sin ninguna contrapartida a cambio”. En efecto, la misma generosidad que ha tenido el Estado (con nuestros impuestos) con las entidades financieras necesitadas de liquidez, la deberían tener ellas con los afectados.

• Sería la fórmula más sencilla para impedir los 300.000 embargos que se prevén en 2011.

¿Qué se ha hecho hasta ahora para conseguir la dación en pago?

• Algunos jueces han fallado a favor de la dación en pago en casos particulares. La primera vez, el pasado mes de enero en la Audiencia de Navarra, al considerarse que “el valor de la finca es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada” ya que “el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior”.

• Un juez de Sabadell planteó la inconstitucionalidad del actual sistema de ejecuciones hipotecarias al considerar que “vulnera la tutela judicial efectiva y el derecho a la vivienda”. Esta acción obliga al

Tribunal Constitucional a emitir una respuesta, aunque sin fecha límite.

• Varios partidos políticos han hecho pública su postura a favor de la dación en pago ante el Ejecutivo. Es el caso de ICV, ERC, IU, BNG y Bloc-Verds de Gandia. Hasta Felipe González se mostraba a favor a principios del pasado mes.

• La Iniciativa Legislativa Popular (ILP) llegó hace unas semanas al Congreso de los Diputados, un primer paso hacia la recogida de firmas que empezará en junio y que perseguirá un cambio en la Ley Hipotecaria.

Además, desde el Colegio de Registradores de la Propiedad se ha comentado a la prensa que, si bien la dación en pago no les parece una buena solución general, sí existen iniciativas que podrían aplicarse para mejorar la situación de los consumidores:

1. Impedir que los bancos puedan adjudicarse los pisos al 50% de su precio tras la subasta.

2. Limitar por ley el máximo alcanzable por los intereses y comisiones de demora.

3. Prohibir que el banco siga reclamando la deuda al ejecutado si ha logrado resarcirse vendiendo la casa a un tercero.

Y se podrían incluir dos más:

4. Obligar a las tasadoras a ser independientes del banco y garantizar el derecho de los hipotecados a elegir tasadora. De esa manera no habría sospechas de que los precios se hinchan en el momento de la firma y decaen cuando el banco decide comprarla.

5. Establecer por ley un precio máximo de costes judiciales imponibles al ejecutado.

Lo que parece seguro es que el tema no está ni mucho menos zanjado. Solo queda esperar que la respuesta del Tribunal Constitucional, la subcomisión parlamentaria recién creada por el Gobierno para las hipotecas y la recogida de firmas de junio traigan las mejores noticias.

H3 Gestión y Administración de Fincas.

Noticias de H3 Gestión y Administración de Fincas

Pedir Presupuestos


¿Necesitas Administración de fincas en Málaga?

  1. Rellena el formulario.
  2. Las empresas de Administración de fincas te contactarán.
  3. Te enviarán presupuestos de Administración de fincas y tú eliges.