Noticias de Tu Comunidad

Publicado: 22 Octubre de 2010

NOTICIAS DE

TU COMUNIDAD

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PUBLICIDAD EN LA FACHADA

Publicado 20 Octubre 2010 LDC

Etiquetas: Comunidad de Propietarios, Fachada, Ingresos

La colocación por la Comunidad de rótulos, luminosos o carteles publicitarios en la fachada, generalmente a cambio de una remuneración, puede realizarse por medio de acuerdo de la Junta de Propietarios que reúna el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, como establece el Artículo 17.1 LPH, al tratarse de un supuesto de arrendamiento de elementos comunes que no tienen asignado un uso específico en el inmueble.

Además requerirá el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, habrá que estar a la regulación especial de este tipo de inmuebles para determinar la posibilidad de que la Comunidad coloque este tipo de anuncios en la fachada.

El arrendamiento de la fachada o la azotea del edificio para instalar un cartel publicitario y obtener ingresos continuados, genera unos rendimientos de capital inmobiliario sometidos a tributación.

Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica propia, sino que se configuran como una modalidad específica de las comunidades de bienes, por lo que dado que las Comunidades de Propietarios no son sujetos pasivos del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, serán los copropietarios los que deberán tributar en su respectivo impuesto sobre la renta, por las rentas generadas en la Comunidad.

La Comunidad de Propietarios deberá darse de alta en el Censo de obligaciones fiscales mediante la presentación del modelo censal, en las oficinas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria que le corresponda a su domicilio fiscal.

Se establece la obligación de las entidades en atribución de rentas, entre las que se incluyen las comunidades de propietarios, de presentar una declaración informativa anual cuando obtengan cualquier tipo de ingresos, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición. No estarán obligadas a presentar la declaración, las entidades anteriormente citadas que no ejerzan actividad económica y cuyas rentas no excedan de 3.000 euros anuales; por ejemplo, una Comunidad de Propietarios o una Comunidad de Bienes que obtenga ingresos por alquileres, no deberá presentar esta declaración, si los ingresos que percibe de los alquileres no son superiores a 3.000 euros anuales.

En relación con el IVA, las operaciones que realiza la Comunidad de Propietarios consistentes en la cesión de elementos comunes para colocar publicidad, están sujetas al IVA y no exentas del mismo, debiendo la Comunidad repercutir el Impuesto, y realizar la liquidación e ingreso del mismo en las correspondientes declaraciones-liquidaciones, en las que asimismo podrá deducir el Impuesto que haya soportado por las adquisiciones de bienes o servicios destinados a ésta actividad.

PISCINA COMUNITARIA I

Publicado 18 Octubre 2010 LDC Jurídico Deja un Comentario

Etiquetas: Comunidad de Propietarios, Piscina, socorrista

Se puede definir la piscina como el estanque de agua, de dimensiones variables, destinado a bañarse, nadar y practicar los deportes relacionados con la natación, que suele ser uno de los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios más conflictivos.

La regulación de las piscinas de uso público se rige hoy en día por normas de carácter autonómico, siendo pionera la Generalitat de Catalunya, que en 1987 publicó el Decreto 193/19. A partir de esta fecha el resto de comunidades ha legislado en materia de piscinas, por lo que hoy cada Comunidad Autónoma dispone de la suya propia, estableciéndose significativas diferencias entre sí. Además, a las 17 normativas vigentes hay que añadir las de algunos Ayuntamientos, que también aprueban ordenanzas municipales al respecto.

Sin embargo, la legislación vigente referente a las condiciones higiénico-sanitarias, técnicas y de seguridad que deben cumplir las piscinas sólo es aplicable, en la mayoría de los casos, a las de acceso público. Las de competición, las de baños termales y las de uso terapéutico, suelen excluirse, y las unifamiliares están exentas de cumplir las diferentes normativas.

Por lo que respecta a las piscinas de las comunidades de vecinos, no hay un criterio común para determinar si son o no públicas, por lo que cada Comunidad Autónoma procede según su criterio. Así, Baleares, Castilla-León, Cataluña y Murcia excluyen a todas las comunidades de vecinos, mientras que en la Comunidad de Madrid no se aplica la normativa en las comunidades de vecinos con menos de 30 viviendas, y en Andalucía, Navarra, el País Vasco, Cantabria y Galicia están exentas las comunidades con menos de 20 viviendas. En la Comunidad Valenciana la ley excluye a las comunidades de vecinos con aforo inferior a 100 personas.

Socorristas

Las piscinas deben disponer de personal socorrista especialista en salvamento acuático, que permanecerá en las instalaciones durante todo el horario de uso por los bañistas. El número de socorristas varía, y mucho, en función de la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma, del tipo de piscina y del tamaño de la misma:

Así, en Andalucía no están obligadas a tener socorrista las piscinas de uso colectivo que tengan uno o varios vasos (espacio que alberga el agua), con una superficie de lámina de agua igual o inferior a 200 metros cuadrados, cuya profundidad máxima sea inferior o igual a 1,6 metros y siempre que los vasos estén vallados o aislados de forma que impidan las caídas accidentales o accesos involuntarios. Se excluyen las piscinas privadas de uso unifamiliar o plurifamiliar pertenecientes a Comunidades de vecinos de menos de veinte viviendas. En Aragón es obligatorio disponer de socorrista cuando la piscina tiene una superficie de lámina de agua igual o superior a 240 metros cuadrados. En Canarias, están excluidas de la Orden reguladora las piscinas de uso exclusivamente unifamiliar, baños termales y las destinadas a uso terapéutico. En toda piscina pública existirá al menos un socorrista el horario de funcionamiento de la misma. En la Comunidad Valenciana, se considerarán piscinas particulares, las unifamiliares y las de Comunidades de vecinos en las que la capacidad del conjunto de sus vasos, a excepción del vaso de chapoteo, supongan un aforo teórico inferior a 100 personas. Toda piscina de uso colectivo cuya superficie de lámina de agua esté comprendida entre 200 y 500 m2, deberá contar al menos con un socorrista. En Madrid ha de haber al menos una persona ejerciendo las funciones de salvamento en las instalaciones con vaso que no superen los 500 metros cuadrados de lámina de agua, dos por cada vaso cuando la superficie de lámina de agua se encuentre entre 500 y 1.000 metros cuadrados, y por cada 1.000 metros cuadrados adicionales uno más. Las piscinas de uso colectivo de Comunidades de Vecinos de hasta un máximo de 30 viviendas, están excluidas de la obligación general de contar con un servicio de socorristas. En Castilla-León, Cataluña, Islas Baleares y Murcia, las piscinas de Comunidades de vecinos están exceptuadas de la obligación general de tener socorrista.

Impugnación de los acuerdos IV. Límites, cargas y ejecutividad

Publicado 6 Septiembre 2010 LDC Jurídico Deja un Comentario

Etiquetas: impugnación

Límites a la facultad de impugnación de los acuerdos

La facultad de impugnar los acuerdos adoptados en la Junta no está exenta de límites, resultando de aplicación determinados principios generales. En particular, el TS ha tenido la oportunidad de aplicar el principio de la buena fe en el ejercicio de los derechos y la interdicción del abuso de derecho, desestimando las pretensiones impugnatorias ante la falta de interés individual.

También ha aplicado el TS para denegar la pretensión impugnatoria la prohibición de ir en contra de los propios actos; el STS Sala 1ª de 2 julio 2002 se ha pronunciado en el sentido de que “el principio general de Derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios constituye un límite del derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de la buena fe y de la exigencia de observancia de una conducta coherente dentro del tráfico jurídico y siempre que concurran los requisitos o presupuestos que exige la doctrina para su aplicación“

Estos requisitos a los que hace referencia son:

- que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica afectante a su autor

- que exista una incompatibilidad o contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta precedente.

Carga de impugnar los acuerdos

La carga de impugnar los acuerdos la soporta el propietario disidente si no quiere verse vinculado por los mismos.

Como excepción, tratándose de acuerdos que requieren la unanimidad, si el propietario ya ha mostrado su discrepancia, el TS entiende que no es precisa la impugnación. Como quiera que al votar en contra alguno de los comuneros el acuerdo unánime no llega a alcanzarse, el discrepante no tendrá la carga de impugnar un acuerdo que resulta inexistente y, por ello, no le será de aplicación el plazo de caducidad de la acción impugnatoria.

Ejecutividad de los acuerdos

Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios son de obligado cumplimiento, y provisionalmente ejecutivos sin perjuicio de que puedan ser judicialmente impugnados cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, y en los demás casos legalmente previstos en el Artículo 18 LPH.

La ejecutividad del acuerdo se predica desde el cierre del acta con las firmas del Presidente o Secretario, cierre que a su vez puede producirse, bien en el momento de finalización de la reunión, bien dentro de diez días naturales siguientes, según artículo 19.3 LPH

Impugnación de los acuerdos III. Plazos y efectos.

Publicado 30 Agosto 2010 LDC Jurídico Deja un Comentario

Etiquetas: impugnación

Plazo para el ejercicio de la acción de impugnación

De conformidad con el Artículo 18.3 LPH la acción para impugnar los acuerdos caducará a los tres meses de su adopción por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la LPH o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Este plazo comenzará a correr si el propietario estuvo presente, desde la adopción del acuerdo, si estuvo ausente, el cómputo del plazo surge a partir de la notificación.

Que dicho plazo sea de caducidad implica:

- Que no cabe interrumpir el plazo por reclamaciones extrajudiciales dirigidas contra el Presidente u otros órganos de la Comunidad.

- Que la caducidad pueda ser declarada de oficio.

- Que transcurrido el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción, el acuerdo quede plenamente convalidado, vinculando a todos los propietarios.

Efectos

Como ha señalado recientemente el STS Sala 1ª de 7 marzo 2002 son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos.

Sólo pueden considerarse radicalmente nulos, y por consiguiente insubsanables por el transcurso del tiempo, aquellos acuerdos que, por infringir una ley distinta de la LPH imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley -siempre, en este último supuesto, que la ley defraudada lleve consigo una sanción de nulidad-, han de ser conceptuados como nulos de pleno Derecho, conforme al Artículo 6.3 CC.

Por otro lado, la sentencia estimatoria de la impugnación es constitutiva de la nulidad, y produce efecto de cosa juzgada respecto de todos los propietarios, aunque no hayan intervenido. Por el contrario, la sentencia desestimatoria no tiene eficacia constitutiva, ni produce cosa juzgada material salvo entre las partes que litigaron. El resto de los comuneros, si aún se hallan en plazo, pueden impugnar el acuerdo, aunque sea por la misma causa de pedir, pues la sentencia desestimatoria no es constitutiva de la validez del acuerdo, ni lo hace inmune a nuevas impugnaciones.

La nulidad de un acuerdo no se extiende a los demás acuerdos tomados en la misma Junta, ni a los ulteriormente adoptados en otras Juntas.

Impugnación de los acuerdos II. Causas

Publicado 23 Agosto 2010 LDC Jurídico Deja un Comentario

Etiquetas: impugnación

De acuerdo con el Artículo 18 LPH son impugnables ante los tribunales, los siguientes acuerdos de la Junta:

* Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Dentro de los actos contrarios a la LPH más frecuentes se encuentran:

- La inobservancia en la convocatoria de la Junta de las normas previstas en la LPH, falta de citación por escrito en el domicilio y con la antelación previstos legalmente, o sin que el acuerdo constara en el orden del día.Los no aprobados con la prescrita mayoría de personas y capitales.

- Los que lesionen derechos subjetivos que la Ley otorga a los partícipes, por ejemplo, el que decida que la participación en los gastos generales sea de manera distinta a la cuota de participación.

- Acuerdo comunitario sobre asuntos que no son de competencia de la Junta.

El carácter puntual del acuerdo contrario a los Estatutos permite darlos por buenos cuando ha transcurrido el plazo del Artículo 18.3 LPH, pero sin permitir que con ello la Comunidad quiera consolidar una modificación de la regla estatutaria para el futuro, y sin que pueda oponerle al propietario la excepción de los actos propios cuando el próximo año impugne un acuerdo de distribución de gasto que vuelva a padecer del mismo defecto.

* Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Es difícil precisar cuándo hay que considerar que el acuerdo adoptado es gravemente lesivo para los intereses de la Comunidad, al ser un concepto jurídico indeterminado, siendo en último extremo el Juez quien habrá de pronunciarse vistas las alegaciones de los interesados y las pruebas practicadas. En cuanto al significado de que el acuerdo se adoptó en beneficio de uno o varios propietarios, parece que debe de tratarse del otorgamiento de un derecho o un privilegio en relación a los demás propietarios, como pudiera ser, por ejemplo, la cesión en exclusiva del uso de un rellano de la escalera, uso exclusivo de la terraza, en general si tuviera lugar la concesión de un uso privativo de elementos comunes a alguno o alguno de los propietarios.

* Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. No resulta muy claro el criterio diferenciador de la causa de impugnación que se está analizando, ya que si el acuerdo es contrario a la ley la causa de impugnación debe regularse por el apartado a) del Artículo 18.1 LPH, y beneficiarse del plazo de caducidad más amplio de un año.

Si el acuerdo es congruente con el interés social, o si los propietarios mayoritarios han buscado con él la satisfacción del interés social, la minoría no lo puede impugnar, siempre que la decisión de la mayoría permanezca dentro del círculo de competencias que se atribuye a la Junta como órgano supremo comunitario. Los intereses de algún propietario, lesionados por el acuerdo de la mayoría que ha definido y decidido cuál es el interés comunitario, carecen de protección. En estas ocasiones el daño causado, es siempre un daño que el propietario individual está obligado a soportar.

Por otra parte, en el supuesto de la adopción por la mayoría de un acuerdo considerado abusivo para uno o varios propietarios, se iría en contra del Artículo.7.2 CC.

En cada caso el juzgador deberá hacer un cuidadoso examen de las circunstancias concurrentes, para determinar si existe ese comportamiento abusivo en la adopción del acuerdo.

El abuso de derecho que proscribe el Artículo 7.2 CC sólo concurre cuando lo que se hace lo es con la intención de dañar o utilizando el derecho de un modo anormal o plenamente contrario a la convivencia ordenada, lo que viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho o en tal forma de que los escasos beneficios o utilidad que obtiene de su ejercicio son desproporcionados en relación a los daños que se impone al tercero.

La LPH prescinde de calificar estos acuerdos, lo que significa su carácter de acuerdos anulables, en la medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, sin que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto.

Impugnación de los acuerdos I. Legitimación

Publicado 18 Agosto 2010 LDC Jurídico Deja un Comentario

Etiquetas: impugnación

El derecho a impugnar los acuerdos comunitarios es un derecho individual del propietario, indisociable de su condición de tal.

Tradicionalmente ha sido considerado como un derecho individual ejercitable para satisfacer intereses individuales, y no supraindividuales o comunitarios, característica que ha sido en parte alterada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999, al reconocer como causa de impugnación que los acuerdos adoptados resulten gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

El propietario tiene la carga de impugnar el acuerdo si no quiere verse afectado por él, no bastando con una notificación de su falta de conformidad.

Legitimación activa

No todos los propietarios se encuentran legitimados para la impugnación de los acuerdos, la LPH sólo la atribuye a aquellos que estando al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad, o habiendo consignado judicialmente las mismas se encuentran en alguna de las situaciones previstas en el Artículo 18.2 LPH Podrán impugnar los acuerdos:

• Los que estando presente en la Junta hubieran salvado su voto. Respecto de la mención “salvar el voto”, la doctrina se encuentra dividida, si bien un sector importante de esta determina que sólo se encontrarán legitimados para impugnar los acuerdos, los propietarios que hubiesen votado en su contra, si esa circunstancia se hubiera reflejado claramente en el acta de la Junta, entendiendo que no se exige una manifestación expresa de voluntad tendente a la reserva del derecho de impugnación. La opinión más generalizada es que no basta para que se entienda salvado el voto la mera abstención. No obstante la SAP Cádiz de 22 mayo 2002 considera necesario hacer constar el voto en contra y la voluntad de ejercitar la acción de impugnación. En concordancia con esta línea argumental se manifiestan la SAP Córdoba de 23 junio 2000 y SAP Jaén de 24 abril 2002.

• Los que se hubieran encontrado indebidamente privados de su derecho al voto. Corresponde al propietario que considera que ha sido privado indebidamente de su derecho de voto, probar que antes del inicio de la Junta no concurrían las circunstancias legalmente previstas para su privación, esto es, que se encontraba al corriente de pago con la Comunidad, que había consignado la deuda o impugnado el acuerdo por el que se estableció ésta. Son supuestos de privación indebida del derecho:

- Cuando existe un error que induce a considerar moroso una persona que se encontraba al corriente de sus obligaciones.

- Cuando se considera que la propiedad no se encuentra debidamente representada.

- Cuando se deniega el voto al asistente por considerar que le falta su condición de propietario por no presentar escritura pública, o requerir su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Aunque la sentencia estime la existencia de la privación ilegal del derecho al voto, no supondrá la declaración automática de la nulidad del acuerdo tomado sin tal voto, esto sólo tendrá lugar si el voto omitido hubiera sido decisivo para determinar el resultado de la votación.

• Los propietarios ausentes por cualquier causa, siempre que no se hubieran encontrado debidamente representados. Corresponde a la Comunidad probar que el propietario estuvo presente en el desarrollo de la Junta, por lo que resulta muy adecuado confeccionar al comienzo de la reunión una lista de asistentes. De esta manera se facilita además de la comprobación de la concurrencia del quorum de constitución de la Junta y adopción de acuerdos exigidos por la Ley, evitar posibles problemas probatorios con posterioridad a la hora de acreditar la falta de legitimación para la impugnación de los acuerdos.

Cabe cuestionarse si serían susceptibles de impugnación los acuerdos adoptados, si existiera un arrepentimiento por parte del impugnante que hubiera votado a su favor o no se hubiera opuesto. Como la LPH sólo otorga legitimación a los ausentes y disidentes que hubieran salvo su voto en la Junta, sólo excepcionalmente cabría admitir esa posibilidad si a juicio del juzgador concurrieran circunstancias que así lo aconsejaran.

Si la titularidad de alguno de los pisos o locales perteneciera a varios, y ninguno de los comuneros asistiese a la Junta, cualquiera de los comuneros podrá impugnar el acuerdo, si la Comunidad hubiese asistido representada y el representante votase a favor del acuerdo, los otros comuneros no podrán ser considerados disidentes a efectos de impugnación del acuerdo, pero si el representante votó en contra del acuerdo, cualquiera de ellos podrá instar su impugnación.

Sujetos carentes de legitimación para impugnar los acuerdos adoptados por la Junta

Como la legitimación para impugnar el acuerdo corresponde a los propietarios de los distintos pisos y locales, los no propietarios carecerán de ella, aunque sean usuarios o poseedores de alguno de los elementos privativos existentes en la finca.

Como bien es sabido rige en nuestro derecho la doctrina del título y el modo, por lo que solo se considerará propietario y por tanto legitimado para impugnar, a aquel que además del contrato de compraventa cuente con la toma de posesión del inmueble ya sea real o mediante escritura pública (traditio simbólica).

Tratándose de un arrendatario no existe una Jurisprudencia unánime, ya que si bien su legitimación fue rechazada por el TS en alguna ocasión, anteriormente se le había considerado legitimado para impugnar un acuerdo de una Junta de Propietarios que le afectaba directamente al prohibirse en el local arrendado el ejercicio de la actividad que venía ejerciendo en él. Más recientemente se estima acertada la tesis de admitir la legitimación activa del arrendatario, considerando que el concepto de legitimación vinculado al derecho subjetivo exclusivamente no puede sostenerse en el ordenamiento, máxime tras la publicación de la Constitución que, en su Artículo 24 CE, se refiere a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legítimos.

Respecto del usufructuario en principio debe negarse su legitimación para la impugnación del acuerdo, no obstante, a juicio de algún autor, en el caso del no contractual, el nudo propietario no está obligado a procurar al usufructuario la posesión pacífica de la cosa, pues la posesión la obtiene y la disfruta directamente el usufructuario, sin mediación del dueño. En este caso, el usufructuario tiene derecho a impugnar directamente el acuerdo que restringe, limita o grava el uso de las cosas comunes, pues en estas condiciones el usufructuario no tiene acción contra el nudo propietario para reclamar por la falta o merma del uso.

El adquirente de la propiedad del piso o local, en un momento posterior a la adopción del acuerdo, tampoco está legitimado, porque no es ni disidente ni ausente ni ha sido indebidamente privado de voto, únicos legitimados por el Artículo 18.2 LPH. En estos casos, se entiende que el comprador adquiere con la carga oculta del acuerdo, y el vendedor estará sujeto a la correspondiente acción de saneamiento.

Ni tampoco parece que se encuentre legitimado el disidente o ausente que enajenó antes de la interposición de la acción de impugnación, salvo que se tratara de un enajenante que está sujeto a saneamiento frente a su comprador, pues en este caso su necesidad de protección proviene de la posible responsabilidad en la que incurre frente a su comprador.

Legitimación pasiva

No dice la LPH contra quien ha de dirigirse la demanda, pero cabe considerar que en todo caso la acción deberá dirigirse contra la Comunidad en la persona de su legítimo representante: el Presidente, con independencia del sentido de su voto.

La Sentencia que se dicte frente a él produce efectos de cosa juzgada a favor y en contra del resto de los copropietarios, salvo que la nulidad del acuerdo impugnado hubiera de producir exclusivamente efectos en la esfera individual o privativa de alguno de los propietarios, en cuyo caso para que éste también deberá ser demandado.

No obstante el resto de los propietarios podrán acudir al proceso voluntariamente, para defender la validez del acuerdo, en calidad de intervención adhesiva, sin por ello se constituyan como partes.

En el caso de que fuera el Presidente quien habiendo votado en contra del acuerdo decidiera impugnarlo, existen diferentes posiciones doctrinales:

- Salvo que en los estatutos se haya previsto para estos casos la figura de un vicepresidente, deberán aparecer como demandados el resto de los propietarios, ya votaran a favor, ya en contra del acuerdo, salvo que en la misma Junta de Propietarios se hubiera votado el nombramiento “ad hoc” de un nuevo representante.

- Debe demandarse, en litisconsorcio pasivo necesario, a los que votaron a favor del acuerdo.

Lo lógico es que el Presidente, ante el acuerdo comunitario contrario a la Ley o a los Estatutos comience dimitiendo o siendo removido de su cargo.

RUEGOS Y PREGUNTAS

Publicado 23 Julio 2010 LDC Jurídico Deja un Comentario

Etiquetas: ruegos y preguntas

A pesar de que ni el Artículo16.2 LPH, ni ningún otro precepto, establecen como obligatoria la inclusión dentro del orden del día de un apartado de ruegos y preguntas, en la práctica de las comunidades suele incluirse.

Los asuntos que se pueden tratar en el apartado ruegos y preguntas deben limitarse a aquellos asuntos no demasiado trascendentes, de orden interno y que, por su naturaleza o importancia económica-jurídica, no merecen una convocatoria especial, pudiendo ser tratados en la junta.

La jurisprudencia exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no considera admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios.

Así pues, aunque es necesario para que un acuerdo adoptado en junta general sea válido que el tema a discutir se haya puntualizado en el orden del día, algunas decisiones de simple administración se pueden adoptar en el turno de ruegos y preguntas pues es normal y propio de la vida real, que los comunitarios, usuarios de los elementos comunes, perciban deficiencias funcionales no observadas por la Junta Directiva o Presidente que confecciona el Orden del día y cuanto estas cuestiones surgidas en el seno de ella no merecen, por su naturaleza o importancia económica o jurídica, una convocatoria especial, pueden y deben ser tratadas en la Junta, siendo válido el consenso mayoritario que sobre ellas recaiga.

De acuerdo con las anteriores premisas es claro que amparándose en el apartado ruegos y preguntas no se pueden ni deben adoptar acuerdos sobre cuestiones, que excediendo los limites anteriormente reseñados, no hayan sido incluidas en el orden del día, pues se estaría entonces vulnerando el derecho a la información que asiste a los comuneros, según implica el Artículo.16.2 LPH.

La necesidad de incluir los puntos a tratar en el orden del día subyace la idea de evitar que se adopten acuerdos sobre la cosa común sin dar la oportunidad a todos los copropietarios de opinar y votar sobre ellas, pues el comunero convocado para participar en una junta, decide en base al orden del día que se lo propone si tiene o no interés en acudir a la junta.

No obstante la mayor parte de la doctrina y de la jurisprudencia entienden que los acuerdos que se adopten bajo el epígrafe de Ruegos y preguntas son susceptibles de convalidación a falta de impugnación en el plazo de caducidad de un año fijado en el Artículo 18.3 LPH, para los actos contrarios a la ley o los estatutos.

CHEQUE REGALO LDC

Publicado 19 Julio 2010 Cheque regalo Deja un Comentario

Continuando en su afan de ayudar a la economía doméstica de nuestros comuneros, LDC pone su granito de arena, y ha entregado durante los meses de marzo, abril y mayo el premio “CHEQUE REGALO LDC” a los siguientes vecinos de Comunidades administradas por las Tiendas de LDC Nueva Andalucía en Almería, LDC Ventas y LDC Valdemoro en Madrid, LDC San Vicente del Raspeig en Alicante, LDC Les Corts en Barcelona y LDC Lloret en Lloret de Mar.

¿El arrendador puede disfrutar de los elementos comunes?

Publicado 19 Julio 2010 LDC Jurídico Deja un Comentario

Etiquetas: Arrendamiento, elementos comunes

En estas fechas se plantea a menudo la cuestión de los propietarios de inmuebles que arriendan a tercero los mismos y los derechos que respecto al uso y disfrute de los elementos comunes les quedan en la comunidad a los propietarios.

Es decir, que si pueden los arrendatarios y arrendadores de un inmueble disfrutar por igual y al mismo tiempo de los elementos comunes de la comunidad o si por el hecho de arrendarlo el propietario pierde el derecho de uso de los elementos comunes aun cuando estuviere pagando los gastos de comunidad según se pactó en contrato y es práctica habitual.

Nos ponemos, entre muchos supuestos, en el caso de que existieran, por ejemplo, elementos comunes que se disfrutan previa reserva (pistas de tenis, pádel, club social, etc.) y que el propietario y el arrendatario quisieran disfrutar de este elemento común.

La doctrina y jurisprudencia mayoritaria entienden que existe una afección entre uso del elemento común y uso de elemento privativo, de modo que quien tiene este último tiene el primero en la medida en que ese elemento o ese servicio le esté destinado o afecto.

Así pues, durante la duración de ese contrato el arrendatario tiene no solo el derecho de uso o disfrute del elemento privativo sino de todos sus elementos accesorios (STS 25 de junio de 1985 y de 7 de marzo de 1987) a fin de que se pueda destinar la cosa arrendada al uso pactado (STS 30 de mayo de 1994) y de tal uso queda privado el propietario quien entre sus obligaciones tiene la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal resulta muy revelador, cuando enuncia que “cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”.

A pesar de esta norma general, habrá que estar en su defecto a las condiciones reflejadas en el contrato de arrendamiento sobre el particular al amparo del art. 1255 CC, sobre todo de cara a los elementos comunes que no sean indispensables para el uso de la cosa arrendada, tales como por ejemplo las zonas de ocio. Lo que no puede hacerse en virtud de la libertad de pactos, es que tanto arrendador como arrendatario acuerden ese disfrute porque esa cláusula afectaría a la comunidad como tal o al resto de sus miembros, ya que obviamente limitaría las posibilidades de uso de los otros comuneros.

Por ello, mientras el piso o local permanezcan arrendados, salvo que los estatutos permitiesen lo contrario o en el contrato arrendaticio se estipulase que el arrendatario no podría hacer uso de las instalaciones comunitarias, el propietario del piso o local, no podrá ejercitar tal uso pues el mismo, en principio, tiene la finalidad de servir a los ocupantes de la vivienda.

FONDO DE RESERVA

Publicado 25 Junio 2010 LDC Jurídico Deja un Comentario

Etiquetas: fondo de reserva

El art. 9.1,f) de la LPH dice que es obligación de cada propietario “Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca.”.

Así se estipula un fondo económico propiedad de la comunidad cuyo destino es ser reservado para obras de conservación y reparación de la finca, y la contratación de seguro, y que deberá ser constituido en el momento de aprobación del presupuesto ordinario del ejercicio económico de la Comunidad.

En lo referente a la cuantía del mismo, asciende como mínimo a un 5% del total del último presupuesto ordinario de gastos. Dicha cuantía será abonada al inicio del ejercicio por los propietarios según su cuota de participación en los gastos comunes del edificio. Las aportaciones al fondo de reserva tienen carácter de definitivas e irreversibles, por lo que no se devolverán en ningún caso.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario, y estará dotado en este primero ejercicio, según Disposición Adicional de la LPH, con una cantidad no inferior al 2,5% de dicho presupuesto, regularizándose dicha cantidad en el siguiente ejercicio hasta alcanzar el mínimo legal del 5%.

Las cantidades que se detraigan del Fondo de Reserva durante el ejercicio presupuestario se computarán como parte integrante del Fondo a los efectos de calcular su cuantía mínima durante el ejercicio. Dichas cantidades detraídas deberán ser cubiertas con aportaciones de los propietarios que se efectúen al inicio del ejercicio siguiente.

En cuanto a las obras a las que se refiere, entrarían dentro de este concepto tanto las obras ordinarias de mantenimiento, como pueden ser la contratación de mantenimiento de antenas, limpieza y desatascos de tuberías, así como a las extraordinarias que puedan surgir, como sustitución de tuberías, luz, agua, gas, reparaciones de tejados, fachas y portales.

Así mismo, la Comunidad de Propietarios podrá suscribir, con cargo al Fondo de Reserva, un seguro de daños causados en la finca.

A fin de mantener el destino de este fondo de reserva, e impedir que se consuma en la cuenta bancaria de la Comunidad debido a otros gastos, es recomendable ingresar el importe de dicho fondo en una cuenta bancaria separada de los gastos ordinarios de la Comunidad.

Debido a las características de este fondo de reserva, si por cualquier acuerdo de la Junta no se respetara la finalidad del mismo, se podrá impugnar dicho acuerdo ante los tribunales a través de la previsión del art. 18 de la LPH.

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